第一章 總則
第二章 規(guī)劃和計劃
第三章 項目實施
第四章 保障措施
第五章 特別規(guī)定
第一節(jié) 低效產(chǎn)業(yè)用地更新
第二節(jié) 歷史文化保護傳承
第六章 監(jiān)督管理
第七章 附則
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第一條 為了規(guī)范和促進城市更新活動，推動城市高質(zhì)量發(fā)展，建設宜居、宜業(yè)、韌性、智慧城市，根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的城市更新活動及其監(jiān)督管理，適用本條例。
本條例所稱城市更新，是指對城市空間形態(tài)和城市功能的優(yōu)化調(diào)整和持續(xù)完善，具體包括：
（一）既有建筑安全隱患消除；
（二）市政基礎設施和公共服務設施完善；
（三）老舊住區(qū)宜居改善；
（四）低效產(chǎn)業(yè)用地提質(zhì)增效；
（五）歷史文化保護傳承；
（六）城市生態(tài)空間修復；
（七）城市數(shù)字化智慧化提升；
（八）國家和省、市確定的其他城市更新活動。
第三條 開展城市更新活動，應當遵循規(guī)劃引領、民生優(yōu)先，綠色低碳、科技賦能，政府統(tǒng)籌、市場運作，多元參與、共建共享的原則，注重“留改拆”并舉，鼓勵小規(guī)模、漸進式更新。
第四條 市、縣級市（區(qū)）人民政府應當加強對城市更新工作的領導，將城市更新工作納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，研究、解決城市更新工作中的重大問題，統(tǒng)籌推進重點區(qū)域的城市更新活動。
鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處按照職責做好本區(qū)域內(nèi)的城市更新工作。
居民委員會、村民委員會協(xié)助做好城市更新相關工作。
第五條 住房和城鄉(xiāng)建設部門主管城市更新工作，負責城市更新活動的綜合協(xié)調(diào)、指導和監(jiān)督管理。
自然資源和規(guī)劃部門負責城市更新相關的國土空間規(guī)劃、土地管理、不動產(chǎn)登記等工作。
發(fā)展和改革、工業(yè)和信息化、民政、財政、生態(tài)環(huán)境、園林和綠化管理、城市管理、交通運輸、水務、商務、文化廣電和旅游（文物）、應急管理、審計、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理、數(shù)據(jù)（政務服務）、國防動員、消防救援等部門和機構，應當按照各自職責做好城市更新相關工作。
第六條 房屋等建筑物（構筑物）所有權人、土地使用權人、承擔城市公共空間和設施建設管理責任的單位等作為物業(yè)權利人，依法開展城市更新活動。
鼓勵物業(yè)權利人實施自主更新，改善生產(chǎn)生活環(huán)境。
第七條 本市建立健全城市更新社會公眾參與機制，暢通意見表達渠道，依法保障社會公眾在城市更新的政策制定、規(guī)劃計劃編制、項目實施、效果評價等活動中的知情權、參與權、表達權和監(jiān)督權。
市、縣級市（區(qū)）人民政府，住房和城鄉(xiāng)建設、自然資源和規(guī)劃等部門應當加強城市更新政策法規(guī)和典型案例等的宣傳，引導社會公眾參與城市更新活動。
鼓勵市場主體通過投資、建設、運營城市更新項目等方式參與城市更新活動。
第八條 市、縣級市（區(qū)）人民政府設立城市更新專家委員會，為城市更新活動提供評審、論證、咨詢等意見。
支持咨詢、策劃、規(guī)劃、設計、建設、運營、法律等領域?qū)I(yè)人員為城市更新活動提供訴求采集、技術指導、溝通協(xié)調(diào)等服務。
第九條 市人民政府應當組織住房和城鄉(xiāng)建設、自然資源和規(guī)劃、數(shù)據(jù)（政務服務）等部門建立全市統(tǒng)一的城市更新信息系統(tǒng)，完善數(shù)據(jù)共享機制，為城市更新政策咨詢、需求征集、意愿表達、信息發(fā)布、項目推進、效果評估、指導監(jiān)督等全生命周期管理提供服務保障。
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第十條 市、縣級市（區(qū)）人民政府應當組織住房和城鄉(xiāng)建設、自然資源和規(guī)劃等部門定期開展城市體檢工作，形成城市體檢報告，作為編制城市更新專項規(guī)劃和年度實施計劃的重要依據(jù)。
第十一條 住房和城鄉(xiāng)建設部門應當會同自然資源和規(guī)劃等部門編制城市更新專項規(guī)劃，經(jīng)同級人民政府批準后實施。
編制城市更新專項規(guī)劃，應當符合國土空間總體規(guī)劃，并與國土空間詳細規(guī)劃相銜接。
城市更新專項規(guī)劃是指導城市更新工作的總體安排，具體包括城市更新總體目標和發(fā)展策略、重點更新區(qū)域和城市設計要求、組織體系和更新保障機制等內(nèi)容。
第十二條 國土空間詳細規(guī)劃是城市更新項目實施的規(guī)劃依據(jù)。
自然資源和規(guī)劃部門在編制國土空間詳細規(guī)劃時，應當結合城市更新實施特點和規(guī)劃管理需求，通過單元層次詳細規(guī)劃、街區(qū)層次詳細規(guī)劃分層落實。
單元層次詳細規(guī)劃、街區(qū)層次詳細規(guī)劃應當按照有關規(guī)定編制，并動態(tài)調(diào)整。
第十三條 住房和城鄉(xiāng)建設部門應當根據(jù)城市更新專項規(guī)劃和國土空間詳細規(guī)劃，建立城市更新項目庫，并實行常態(tài)申報和動態(tài)調(diào)整。
物業(yè)權利人可以向住房和城鄉(xiāng)建設部門申報城市更新項目，經(jīng)評估后納入項目庫。
因維護公共安全、公共利益需要，市、縣級市（區(qū)）人民政府可以直接確定城市更新項目，并納入項目庫。
第十四條 住房和城鄉(xiāng)建設部門應當會同有關部門以城市更新項目庫為基礎，編制城市更新年度實施計劃，經(jīng)同級人民政府批準后實施。
編制年度實施計劃時，應當優(yōu)先考慮存在安全隱患、居住環(huán)境差、市政基礎設施和公共服務設施薄弱、風貌整治提升需求強烈，以及現(xiàn)有土地用途、建筑物（構筑物）使用功能、產(chǎn)業(yè)結構不適應經(jīng)濟社會發(fā)展等情況的項目。
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第十五條 實施城市更新項目應當遵守下列要求：
（一）消除既有建筑各類安全隱患，提升抗震、消防安全性能，持續(xù)改善建筑功能；
（二）完善城市防洪、防澇、防災等設施，提升城市安全水平和防范重大風險能力；
（三）推進老舊管線改造升級，推動地下綜合管廊、多功能桿、公共充電樁、物流快遞設施等新型集約化基礎設施建設；
（四）加強公共停車場（庫）建設，推進軌道交通場站與周邊地區(qū)一體化更新建設；
（五）落實無障礙環(huán)境建設要求，推進全齡友好型城市建設；
（六）推動既有多層住宅增設電梯，完善公共服務設施，健全長效服務管理機制；
（七）落實節(jié)約集約用地要求，統(tǒng)籌地上地下空間一體化、集約化提升改造，提高城市空間資源利用效率；
（八）推動老舊工業(yè)區(qū)、老舊街區(qū)、傳統(tǒng)商業(yè)設施等存量空間資源提質(zhì)增效，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)布局；
（九）落實歷史文化名城保護要求，延續(xù)城市、城區(qū)、街區(qū)的歷史肌理和建筑特色風貌；
（十）推進城市生態(tài)空間修復和環(huán)境治理，落實公園城市建設要求，加強城市綠地系統(tǒng)、慢行系統(tǒng)、濱水空間建設，促進周邊自然、文化、體育、商業(yè)、休閑的融合發(fā)展；
（十一）落實綠色低碳、智能建造要求，發(fā)揮綠色建筑集約發(fā)展效應，促進建筑垃圾源頭減量和資源化利用；
（十二）完善城市信息基礎設施，推動數(shù)字技術創(chuàng)新與集成運用，推進智慧城市建設；
（十三）國家和省、市規(guī)定的其他要求。
市住房和城鄉(xiāng)建設、自然資源和規(guī)劃部門應當會同工業(yè)和信息化、園林和綠化管理、城市管理、交通運輸、水務、文化廣電和旅游（文物）、數(shù)據(jù)（政務服務）等部門，依據(jù)前款規(guī)定制定城市更新導則，明確更新導向、技術規(guī)范等，指導城市更新項目實施。
第十六條 城市更新項目列入年度實施計劃前，應當確定實施主體。
物業(yè)權利人申報的城市更新項目，涉及單一物業(yè)權利人的，物業(yè)權利人自行確定實施主體；涉及多個物業(yè)權利人的，通過協(xié)商或者依法表決的方式確定實施主體。
因維護公共安全、公共利益需要實施的城市更新項目，市、縣級市（區(qū)）人民政府應當征詢物業(yè)權利人、利害關系人意見，依法采取招標等方式確定實施主體，并通過城市更新信息系統(tǒng)公示。
第十七條 城市更新項目實施主體應當編制項目實施方案，明確更新范圍、更新方式、更新內(nèi)容、設計方案、建設計劃、成本測算、效益分析、資金籌措、產(chǎn)權辦理、運營模式等內(nèi)容。
實施主體在編制項目實施方案過程中，應當與相關物業(yè)權利人充分協(xié)商，并征詢利害關系人的意見。
住房和城鄉(xiāng)建設部門應當會同發(fā)展和改革、自然資源和規(guī)劃等部門對項目實施方案的編制進行指導。涉及公共安全、公共利益或者重大復雜的城市更新項目，住房和城鄉(xiāng)建設部門應當組織城市更新專家委員會對項目實施方案進行論證，并會同發(fā)展和改革、財政、自然資源和規(guī)劃等部門對項目實施方案進行聯(lián)合審查。實施主體應當根據(jù)專家論證和審查意見，對項目實施方案進行優(yōu)化完善。
第十八條 實施城市更新項目應當依法辦理立項、用地、規(guī)劃、建設等手續(xù)。
發(fā)展和改革、自然資源和規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設、數(shù)據(jù)（政務服務）等部門在辦理審批時，應當優(yōu)化審批流程，提高審批效能。
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第十九條 市、縣級市（區(qū)）人民政府及其有關部門應當深化制度創(chuàng)新，建立健全可持續(xù)的城市更新模式和政策措施，支持和保障城市更新。
住房和城鄉(xiāng)建設部門應當建立城市更新項目實施效果評價制度，對城市更新項目實施情況進行評估。
第二十條 市、縣級市（區(qū)）人民政府應當統(tǒng)籌利用各級各類資金支持城市更新項目建設，重點用于安全隱患消除、市政基礎設施和公共服務設施提升、低效產(chǎn)業(yè)用地提質(zhì)增效、歷史文化保護傳承等方面的項目。
第二十一條 符合條件的城市更新項目，依法享受行政事業(yè)性收費減免和稅收優(yōu)惠政策。
城市更新項目實施主體實施多地塊并宗、更新后交易的，按照國家和省有關規(guī)定，享受有關稅費支持政策。
第二十二條 鼓勵金融機構依法開發(fā)多樣化金融產(chǎn)品和服務創(chuàng)新，滿足城市更新項目融資需求。
鼓勵政策性銀行和商業(yè)銀行按照有關規(guī)定為城市更新項目實施主體提供長周期、低利率信貸支持。
支持符合條件的市場主體在多層次資本市場開展融資活動，發(fā)揮金融對城市更新的促進作用。
第二十三條 土地使用權人實施城市更新時，在符合國土空間詳細規(guī)劃的前提下，依法改變用地性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件的，應當依法簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同。涉及補繳土地價款的，可以按照有關規(guī)定將土地評估價、房屋重置價、構筑物評估價等納入補繳土地價款扣除項。
擬對多產(chǎn)權主體、多宗地塊實施成片更新的，可以由縣級市（區(qū)）人民政府通過公開招標、邀請招標、競爭性磋商等方式確定符合條件的市場主體實施產(chǎn)權歸集。完成產(chǎn)權歸集的，應當依法辦理用地手續(xù)，并按照市人民政府有關規(guī)定確定地價。
無法單獨出具規(guī)劃條件或者難以獨立開發(fā)的零星地塊，在符合國土空間詳細規(guī)劃的前提下，可以通過協(xié)議出讓的方式納入周邊地塊一并更新；其他獨立開發(fā)的零星地塊用于建設非盈利性公共停車場、公共綠地和公共廁所的，可以通過劃撥方式供地。
第二十四條 城市更新項目需要繳納或者補繳土地價款的，應當以市場評估價為基礎，并考慮土地整理、移交的公益用地或者建筑、配建的市政基礎設施或者公共服務設施，以及多地塊聯(lián)動改造等成本，綜合確定土地價款。
第二十五條 對既有建筑密度較高等無法達到現(xiàn)行標準和規(guī)范的城市更新區(qū)域，自然資源和規(guī)劃部門應當會同有關部門在征得規(guī)劃范圍內(nèi)利害關系人同意的前提下，按照環(huán)境改善和整體功能提升的原則，對國土空間詳細規(guī)劃中的有關建筑的高度、間距、退讓、密度、面寬，以及綠地率、停車配建等規(guī)劃指標進行適應性優(yōu)化完善。
第二十六條 鼓勵在連片更新區(qū)域內(nèi)集中規(guī)劃建設、統(tǒng)籌使用社區(qū)服務、養(yǎng)老托幼、物流快遞、垃圾分類等配套設施。利用周邊已有的設施滿足上述配套服務需求的，不再單獨配建。
因保障居民基本生活需求、補齊城市功能短板而實施的市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施，以及老舊住宅成套化改造等城市更新項目，在對周邊不產(chǎn)生負面影響的前提下，其新增建筑量可以不受容積率指標的制約。
為了滿足安全、環(huán)保、無障礙環(huán)境建設等要求，增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等城市更新項目，其新增建筑量可以不計入容積率。
第二十七條 縣級市（區(qū)）人民政府應當統(tǒng)籌推進老舊住區(qū)自主更新工作，保障市政基礎設施的改造資金。住房和城鄉(xiāng)建設部門以及鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當了解老舊住區(qū)實施自主更新的需求，開展城市更新項目的前期研究工作。
鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以根據(jù)相關主體申請或者項目需要，推動更新意向達成，推進項目實施。
老舊住區(qū)物業(yè)權利人實施自主更新時，符合條件的可以適當提高容積率、增配公共服務設施。物業(yè)權利人可以提取住房公積金或者利用公積金貸款支付改建成本費用。
第二十八條 城市更新項目涉及公有房屋的，經(jīng)市、縣級市（區(qū)）人民政府同意，符合條件的實施主體可以歸集公有房屋承租權。
公有房屋所有權人可以通過回購承租權、房屋置換等方式，歸集公有房屋承租權，實施城市更新。
第二十九條 城市更新項目中存在保留建筑的，建設用地使用權出讓合同或者劃撥決定書中應當明確保留建筑處置方案，并依法辦理規(guī)劃、建設和不動產(chǎn)登記手續(xù)。
第三十條 城市更新項目中的既有建筑改造，應當執(zhí)行現(xiàn)行國家工程建設消防技術標準。存在空間、結構等客觀條件限制的，應當符合省住房和城鄉(xiāng)建設部門會同有關部門制定的消防技術要點，并采取人防、技防、物防等加強性措施，提升火災預防和處置能力。存在特殊消防設計情形的，市住房和城鄉(xiāng)建設部門應當按照有關規(guī)定開展特殊消防設計專家評審。
住房和城鄉(xiāng)建設部門應當建立既有建筑改造項目消防驗收備案分級分類管理制度，制定目錄清單，優(yōu)化消防驗收備案程序。依法采取告知承諾制方式申請消防驗收備案的，住房和城鄉(xiāng)建設部門依據(jù)承諾書出具備案憑證。
鼓勵綜合運用消防新技術、新產(chǎn)品等提升消防安全條件。
第三十一條 城市更新項目中的既有建筑改造，應當按照現(xiàn)行規(guī)范、標準進行施工圖審查。無法滿足現(xiàn)行規(guī)范、標準的，在保障建筑結構安全、有利于保護利用的前提下，可以組織專家論證，專家論證意見作為施工圖審查的依據(jù)。
對建筑師負責制的城市更新項目，探索實行施工圖審查自審承諾制管理。
第一節(jié) 低效產(chǎn)業(yè)用地更新?
第三十二條 鼓勵相鄰低效產(chǎn)業(yè)用地、難以獨立開發(fā)的零星地塊集中成片更新。單宗低效產(chǎn)業(yè)用地涉及兩個以上土地使用權人，或者相鄰多宗地塊土地使用權人有共同更新意愿的，依法可以通過轉(zhuǎn)讓、入股、聯(lián)合或者共同設立項目公司等方式進行更新。
第三十三條 鼓勵在城市更新中按照有關規(guī)定建設使用高標準廠房。
鼓勵電子信息、生物醫(yī)藥、智能裝備制造、節(jié)能環(huán)保、紡織服裝和其他列入工業(yè)上樓產(chǎn)業(yè)名錄的產(chǎn)業(yè)在城市更新中實施工業(yè)上樓，打造高品質(zhì)、定制化、經(jīng)濟性的產(chǎn)業(yè)新空間模式。
第三十四條 涉及低效產(chǎn)業(yè)用地的城市更新項目，在不影響公共安全、環(huán)境保護以及特殊功能需求的前提下，鼓勵在同一地塊內(nèi)混合布置工業(yè)、倉儲、研發(fā)、辦公、商業(yè)、服務業(yè)等用途互利的功能。
混合產(chǎn)業(yè)用地的主導功能、混合比例、工業(yè)用地規(guī)模、分割轉(zhuǎn)讓限制等要求應當在規(guī)劃條件中予以明確。
第三十五條 涉及低效產(chǎn)業(yè)用地的城市更新項目，土地使用權人滿足自身需要后有節(jié)余土地且具備獨立分宗條件的，在符合規(guī)劃、安全、生態(tài)環(huán)境保護等要求的前提下，經(jīng)依法批準后，可以對節(jié)余土地進行分割轉(zhuǎn)讓。
第三十六條 涉及低效工業(yè)用地的城市更新項目，在符合國土空間詳細規(guī)劃、不改變土地用途的前提下，增加容積率和增建結建式地下空間不增收土地價款。
第三十七條 涉及低效工業(yè)用地的城市更新項目，經(jīng)市、縣級市（區(qū)）人民政府批準，可以按照有關規(guī)定提高工業(yè)項目配套建設的行政辦公、生活服務設施的建筑面積占地上建筑總面積的比例。
在保障生產(chǎn)安全、公共安全和環(huán)境安全的前提下，鼓勵工業(yè)項目利用地下空間建設倉儲、停車以及生活服務等設施。
鼓勵產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中建設配套服務設施，促進共享共用。
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第二節(jié) 歷史文化保護傳承?
第三十八條 市、縣級市（區(qū)）人民政府及其有關部門應當將歷史文化保護傳承工作融入城市更新，統(tǒng)籌處理新城和老城關系，合理確定老城建設密度和強度，延續(xù)城市文脈，彰顯地域特色和吳文化。
在歷史城區(qū)、歷史文化街區(qū)、歷史地段內(nèi)的城市更新活動，應當符合歷史文化名城保護規(guī)劃的要求，不得損害歷史文化遺產(chǎn)的真實性和完整性，不得對其傳統(tǒng)格局和歷史風貌構成破壞性影響。
在歷史城區(qū)、歷史文化街區(qū)、歷史地段內(nèi)的城市更新項目應當注重昆曲、古琴藝術、香山幫傳統(tǒng)建筑營造技藝、蘇州評彈等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的保護傳承利用，弘揚傳播優(yōu)秀傳統(tǒng)文化。
第三十九條 市、縣級市（區(qū)）人民政府及其有關部門應當采取措施推動在歷史城區(qū)、歷史文化街區(qū)、歷史地段內(nèi)合理增設公共開放空間，加大市政基礎設施和公共服務設施供給。
在歷史城區(qū)、歷史文化街區(qū)、歷史地段內(nèi)的狹窄地段敷設管線，無法滿足相關規(guī)范的安全間距要求時，應當采用新材料、新工藝等變通的工程措施，滿足管線安全運營管理要求。
第四十條 涉及利用歷史建筑的城市更新項目，在不影響歷史文化核心價值且滿足結構、消防安全等要求的基礎上，依法可以通過加建、改建、增設設施等方式，適應現(xiàn)代生產(chǎn)生活需要。
第四十一條 城市更新項目涉及修繕、整治傳統(tǒng)民居、傳統(tǒng)建筑組群的，應當延續(xù)其布局特征和特色風貌，運用傳統(tǒng)工藝和現(xiàn)代技術合理增設廚衛(wèi)、適老化等設施，提升宜居性。
第四十二條 對歷史城區(qū)、歷史文化街區(qū)、歷史地段內(nèi)的城市更新項目，涉及點狀布局且確需整體組合供應的地塊，可以將各地塊規(guī)劃條件和整體規(guī)劃條件一并作為供地條件。
城市更新項目因歷史風貌保護需要，容積率受到限制的，可以按照規(guī)劃實行異地補償。
第四十三條 因歷史城區(qū)、歷史文化街區(qū)、歷史地段內(nèi)的城市更新活動需要，市、縣級市（區(qū)）人民政府應當按照有關規(guī)定組織編制防火安全保障方案，作為管理的依據(jù)。
對涉及歷史建筑、工業(yè)遺產(chǎn)等的城市更新項目，因保護利用需要無法滿足國家工程建設消防技術標準要求的，建設單位除依法提交相關材料外，還應當提交特殊消防設計技術資料，由住房和城鄉(xiāng)建設部門依法組織專家評審，專家評審意見作為有關部門審批的依據(jù)。
對城市更新項目中的市級和縣級文物保護單位、一般不可移動文物的修繕工程，文化廣電和旅游（文物）部門應當對修繕工程方案提出消防安全保護性意見，并加強對施工現(xiàn)場的消防安全監(jiān)管。
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第四十四條 市、縣級市（區(qū)）人民政府應當加強對本行政區(qū)域內(nèi)城市更新活動的監(jiān)督；有關部門應當結合城市更新項目特點，加強對城市更新項目實施過程和后期運營的監(jiān)督管理。
財政、審計等部門應當按照各自職責和有關規(guī)定，對城市更新中的國有資金使用情況進行監(jiān)督。
第四十五條 對于違反城市更新相關規(guī)定的行為，任何單位和個人有權向市、縣級市（區(qū)）人民政府及其有關部門投訴、舉報，市、縣級市（區(qū)）人民政府及其有關部門應當按照有關規(guī)定進行核實、處理。
第四十六條 市、縣級市（區(qū)）人民代表大會常務委員會通過聽取和審議專項工作報告、組織執(zhí)法檢查等方式，加強對本行政區(qū)域內(nèi)城市更新工作的監(jiān)督。
市、縣級市（區(qū)）人民代表大會常務委員會應當充分發(fā)揮人大代表作用，匯集、反映人民群眾的意見和建議，督促人民政府及其有關部門落實城市更新的各項工作。
第四十七條 對違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第四十八條 國家機關及其工作人員在城市更新工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
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