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企業(yè)轉(zhuǎn)型之問  

掙扎過去年刺骨的寒冬，所有的房企都在不約而同地期盼，一束來自春天的光。  

是的，這個寒冷冰凍的冬季并不容易跨越。恒大“爆雷”、陽光城(000671)“違約”、融創(chuàng)“賣賣賣”、萬科向股東“道歉”……在港股財報發(fā)布的截止日期（3月31日）到來之時，仍然有多家房企未能刊發(fā)財報而陷入被迫停牌的境地。同樣，在A股上市的房企業(yè)績也難言樂觀。由于目前A股房企財報尚未披露，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至2月底，A股69家房企發(fā)布業(yè)績預(yù)告或業(yè)績快報，約有四成房企在2021年出現(xiàn)業(yè)績虧損。  

當(dāng)下，“舍規(guī)模求質(zhì)量”的轉(zhuǎn)型之路正在徐徐鋪開，雖然房企會經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的陣痛，但將通向良性循環(huán)、健康發(fā)展的光明未來。  

追求規(guī)模的“三高”模式亟須轉(zhuǎn)變  

不僅是業(yè)績出現(xiàn)下滑，部分高負(fù)債房企由于資金緊張無法按時償債從而陷入“違約”。面對曾經(jīng)舉債擴張留下的后遺癥，房企“痛定思痛”，積極展開自救措施，比如促銷售、降負(fù)債、賣資產(chǎn)、調(diào)結(jié)構(gòu)、緩拿地、引合作等，這些積極的自救策略將成為房企“活下去”的良策。  

但是，從長期來看，這場行業(yè)的短期陣痛是一場“刮骨療傷”式的療愈過程。放在歷史長河的角度來看，這場短期陣痛是必要的，它可以治愈長期以來房地產(chǎn)行業(yè)大起大落帶來的周期性病態(tài)，它避免了由高杠桿驅(qū)動下房地產(chǎn)行業(yè)最終硬著陸的風(fēng)險，它刺破了房價高攀的泡沫，最終引發(fā)全行業(yè)的理性思考，回到一個良性、健康發(fā)展的軌道之上。  

房地產(chǎn)行業(yè)有個經(jīng)典的比喻。過去房地產(chǎn)行業(yè)以高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高回報著稱，長期以來，在上述“三高”模式驅(qū)動下，房地產(chǎn)就像一個得了“高血壓、高血糖和高血脂”的病人，高血壓比喻目前的流動性問題，高血糖比喻高杠桿風(fēng)險，高血脂比喻的是行業(yè)增收不增利的現(xiàn)狀。  

而要治療“三高”癥狀，就要徹底轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，房地產(chǎn)行業(yè)亟須從過去“三高”模式下追求規(guī)模的發(fā)展思路轉(zhuǎn)變?yōu)樽非蟾哔|(zhì)量發(fā)展的思路。也就是說，未來，高質(zhì)量、高效益、低負(fù)債的發(fā)展模式將成為新的主流。  

助力行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展  

這場轉(zhuǎn)變具有歷史的必然性。一方面，我國房地產(chǎn)市場的主要矛盾已經(jīng)從過去的住房短缺過渡到發(fā)展不均衡、不充分。也就是說，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著從數(shù)量到質(zhì)量的轉(zhuǎn)變。另外一方面，過去以高杠桿驅(qū)動追求規(guī)模的發(fā)展模式弊端已經(jīng)凸顯，包括行業(yè)風(fēng)險增高、泡沫增大等。  

在這關(guān)鍵的歷史節(jié)點，我國從政策端引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)健康平穩(wěn)的發(fā)展。一方面，“房住不炒”是未來房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)，在這一政策基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展將取代過往周期性的波動；另一方面，“三道紅線”等政策從金融端對房企進行約束，迫使房企降低負(fù)債，回到良性發(fā)展的軌道之上。  

今年3月5日，國務(wù)院總理李克強在作《政府工作報告》中表示，繼續(xù)保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。  

房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展是未來的發(fā)展目標(biāo)。在新的發(fā)展目標(biāo)指引下，業(yè)內(nèi)新的共識也已經(jīng)形成——規(guī)模讓渡于質(zhì)量，長期主義取代短期主義，這將是所有房企新生的方向。  

“自救”方法論  

1降本增效  

資金困難時期，企業(yè)往往會進行降本增效，房企也不例外。  

對于房企來說，降本增效中，“三費”在財務(wù)表現(xiàn)上更為直觀，其包括銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。房企平時也會注重銷售費用和財務(wù)費用的管控，所以，在行業(yè)下行時，降低管理費用中最立竿見影的就是裁員降薪，壓減人力成本。  

自去年至今，恒大、華夏幸福(600340)、藍光發(fā)展(600466)、建業(yè)地產(chǎn)、祥生控股等超50家房企都有不同比例的裁員，范圍涉及普通員工到高管。  

以建業(yè)地產(chǎn)為例，今年年初，建業(yè)地產(chǎn)將原先五級管理調(diào)整為三級管理，還撤銷原有的五大業(yè)務(wù)集團總部，總部人員涉及約1000人，而此次組織架構(gòu)調(diào)整后將有一半以上人員回到一線。  

對于流動性緊張或者已經(jīng)“爆雷”的房企而言，除了裁員之外，也不乏大面積的降薪，其方式包括取消季度獎、年終獎等獎金，工資延遲發(fā)放等。  

2調(diào)整架構(gòu)  

在行業(yè)擴張時期，房企往往采取分散式、充分授權(quán)的組織架構(gòu)，而在收縮期，房企會反向采取集中式、權(quán)力集中的管理方式。  

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，從2021年以來至今，已經(jīng)陸續(xù)有20多家房企開啟組織變革之路。在組織架構(gòu)上，萬科、金茂、旭輝、華潤等推行以輕總部、強區(qū)域為特征的組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化，打造高效組織。比如，萬科總部的規(guī)模降至約150人；旭輝提出“小總部、強區(qū)域、輕一線”。還有以業(yè)務(wù)優(yōu)化為核心的組織架構(gòu)調(diào)整，助力重點業(yè)務(wù)發(fā)展，如榮盛發(fā)展(002146)首次設(shè)立了“大灣區(qū)特區(qū)”；新城控股(601155)新設(shè)康養(yǎng)事業(yè)中心等。  

同時，房企還通過合并、拆分等調(diào)整區(qū)域架構(gòu)，優(yōu)化區(qū)域管理，提升管理效能。比如，2021年12月底，碧桂園進行組織架構(gòu)調(diào)整，其區(qū)域公司由原來的106個縮減至65個。此外，部分房企從原來的多總部或者多業(yè)務(wù)合并為一，聚焦主業(yè)發(fā)展。今年2月，建業(yè)地產(chǎn)宣布從五級管理調(diào)整為三級管理，直接取消業(yè)務(wù)集團和大區(qū)兩級，原有的業(yè)務(wù)集團總部撤銷，五大總部合一。  

值得一提的是，隨著組織架構(gòu)的調(diào)整，原先區(qū)域性組織擁有的權(quán)限也被收回至總部。最為典型的是拿地權(quán)限，3月31日，萬科董事會主席郁亮在業(yè)績會上表示，在拿地方面萬科將從分散改為集中管控，額度也不再做切分，統(tǒng)一進行總體把握。  

3促銷提質(zhì)  

“抓促銷，搶回款”，成為房企走出困境的第一共識。  

對于基本面尚好的龍頭房企而言，有回款的銷售成為其強調(diào)的重點。碧桂園常務(wù)副總裁程光煜在業(yè)績會上表示，今年預(yù)計可售貨值在6500億元左右，碧桂園會更加重視合理的量價關(guān)系，追求有質(zhì)量的銷售和經(jīng)營。  

而流動性緊張的房企更是將促銷售放在了首位。正榮地產(chǎn)董事會主席兼行政總裁黃仙枝在業(yè)績會上表示，目前的第一任務(wù)就是聚焦有序生產(chǎn)經(jīng)營和回款兩大工作，戰(zhàn)略上以“保交付、保供貨、保品質(zhì)、促銷售、促回款”為五大核心目標(biāo)。  

在追求質(zhì)量的新目標(biāo)下，不少房企從根本上改變了之前規(guī)模擴張的目標(biāo)，萬科、龍湖、旭輝、正榮等都不再設(shè)定銷售目標(biāo)，轉(zhuǎn)而強調(diào)更有質(zhì)量的權(quán)益銷售額。以旭輝控股為例，其在發(fā)展定位中直接去掉了“規(guī)模”二字，而建業(yè)地產(chǎn)在今年則提出了“做少、做小、做好”的發(fā)展理念。  

4減緩拿地  

自去年房地產(chǎn)行業(yè)進入低谷，融資端收緊以來，多數(shù)房企不同程度地削減拿地支出。  

據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年，TOP100企業(yè)拿地總額25377億元，同比下降21.5%；其中，排名11-30位企業(yè)投資力度降幅最大，降低14.6個百分點。新城控股、綠地、陽光城、佳兆業(yè)、中南置地等拿地支出削減超半。  

今年也延續(xù)了去年這一趨勢。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年1-2月房企拿地總額僅960億元，同比下降86%。  

關(guān)于今年的拿地策略，部分房企已經(jīng)公開表態(tài)繼續(xù)縮減拿地支出，甚至不再拿地。曾經(jīng)高調(diào)“買買買”的融創(chuàng)中國也在去年初就宣布“謹(jǐn)慎拿地”，在公開市場上也罕見其出手。而目前處于階段性流動性緊張中的正榮地產(chǎn)，在3月的業(yè)績會上直接宣布“暫緩拿地”，將有限資金用于保交付、保生產(chǎn)運營。  

5降低負(fù)債  

除了狠抓銷售回款外，房企轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，努力降低負(fù)債也成為共識。  

2020年8月，監(jiān)管層發(fā)布“三道紅線”政策，全方位對房企負(fù)債進行監(jiān)管，并且提出三項指標(biāo)，即剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；凈負(fù)債率不得大于100%；現(xiàn)金短債比不得小于1倍，對應(yīng)三項指標(biāo)將房企分為綠檔、黃檔、橙檔和紅檔。  

自“三道紅線”發(fā)布以來，中國金茂、世茂集團、招商蛇口(001979)、萬科、旭輝控股等相繼晉升綠檔房企。截至今年4月8日，根據(jù)新京報記者統(tǒng)計，銷售額排名前50強的上市房企中已披露2021年業(yè)績的共計有綠檔房企16家，黃檔房企13家，紅檔房企2家。  

業(yè)績會上，更多房企喊出了變“綠”目標(biāo)。目前處于黃檔的碧桂園，將力爭在2023年中期前降至綠檔；美的置業(yè)、綠城中國計劃在2023年進入綠檔；時代中國則表示，將在2022年底完成“三道紅線”轉(zhuǎn)綠的目標(biāo)。  

6出售資產(chǎn)  

處于絕境中的房企，為了度過眼前的危機，也會采取“斷臂求生”的方式，“忍痛割肉”出售資產(chǎn)。  

據(jù)新京報記者不完全統(tǒng)計，從去年至今，陸續(xù)有中國恒大、華夏幸福、藍光發(fā)展、融創(chuàng)中國、世茂集團、中國奧園、佳兆業(yè)等超20家房企對外出售資產(chǎn)。  

融創(chuàng)在今年3月25日發(fā)布公告，披露了在過去的半年時間內(nèi)，為了保證公開市場債券的如期償付，融創(chuàng)拼盡全力自救，其中，堅決處置資產(chǎn)約257.2億元。  

積極出售資產(chǎn)展開自救的還有世茂集團。近年來，世茂集團已出售上海外灘茂悅大酒店、廣州亞運城項目、香港維港匯項目和上海北外灘項目，售價合計約91億元。此外，世茂還將旗下多處資產(chǎn)和項目擺上貨架。  

除了散售資產(chǎn)和項目外，部分房企將物業(yè)板塊整體出售，其中包括富力、藍光發(fā)展、禹洲集團、中梁控股、中南集團等，將旗下物業(yè)進行整體出售來獲取資金度過危機。  

7引入合作  

目前，在融資端政策依然趨緊的狀況下，民營房企的日子仍比較艱難。因此，引入具有資金實力的央企、國企等入局，不失為一種“活下去”的選擇。  

4月2日，佳兆業(yè)、招商蛇口、中國長城(000066)資產(chǎn)在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，三方將重點圍繞粵港澳大灣區(qū)城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營等領(lǐng)域開展合作。其中，招商蛇口為央企，中國長城資產(chǎn)為我國四大國有資產(chǎn)管理公司之一，擅長對不良資產(chǎn)和股權(quán)進行管理、投資和處置。  

同時，地方政府也出面促進相關(guān)企業(yè)的合作。今年1月，廣東省政府召集多家房企開會，包括奧園集團、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)(600048)、中海地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、珠江實業(yè)(600684)集團等國企和民企，并為幾家國企、央企收并購出險房企項目“牽線搭橋”。  

隨著地方政府的“牽線”以及并購貸的落地，或許今年將會有一輪以央企、國企主導(dǎo)的收并購展開。  

今年房企能否走出困境？  

隨著政策面回暖和房企自救措施的展開，今年，房企能否走出困境呢？  

IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認(rèn)為：“雖然目前六部委聯(lián)合表態(tài)支持房地產(chǎn)發(fā)展，但樓市至今尚未出現(xiàn)實質(zhì)性回暖，房企的流動性危機依然十分嚴(yán)峻，部分頭部民營房企依然出現(xiàn)‘爆雷’問題。因此，今年二季度能否扭轉(zhuǎn)這一行業(yè)勢頭從而走出困境，是今年房企和房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵?！卑匚南策M一步建言：“在有效把控風(fēng)險的前提下，資金端除了給予房企足夠的信貸支持之外，還應(yīng)對房企現(xiàn)有的融資進行必要的合理支持，以防止流動性的繼續(xù)惡化，促進其盡快恢復(fù)?！?nbsp; 

“伴隨著核心城市限制政策逐步放松，房企流動性緊張困境緩解的可能性是比較大的。今年以來，政策對房企融資端的支持，要比去年下半年出現(xiàn)了明顯改善，對于民營房企也存在邊際改善的大環(huán)境?！鄙虾Ｘ斀?jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席專家楊暢如是說。  

“今年是兩極分化的一年，讓所有房企走出困境比較難，但是部分房企可能會找到適合自己的路徑，因為只有找準(zhǔn)自身優(yōu)勢和發(fā)展動能，才有可能立于市場。”盤古智庫高級研究員江瀚如是說。  

“隨著市場銷售回暖，積極自救的企業(yè)，會逐步走出困境”，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水建議，房企要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念：“大非強，穩(wěn)能強。一方面，企業(yè)經(jīng)營不要貪大規(guī)模，否則要加杠桿、高負(fù)債，容易發(fā)生債務(wù)風(fēng)險，目前發(fā)生債務(wù)違約的企業(yè)，相當(dāng)一部分是規(guī)模較大的房企。另一方面，房地產(chǎn)發(fā)展進入新階段，穩(wěn)健經(jīng)營就是‘強’，走得穩(wěn)比走得快更重要?！?nbsp; 

“未來的房地產(chǎn)格局可能會迎來新的變化?！眱|翰智庫研究總監(jiān)于小雨稱：“一是除了國企央企、優(yōu)質(zhì)民企外，一些產(chǎn)業(yè)資本、地方城投、區(qū)域型房企等開始崛起；二是房地產(chǎn)行業(yè)更加專業(yè)、細(xì)分，比如出現(xiàn)資金方、開發(fā)方、代建方等模式，房地產(chǎn)企業(yè)的金融屬性會越來越弱，更有利于整個行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展?！?/p>