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工人在進(jìn)行扎筋作業(yè)。

4月25日，廣東佛山市順德區(qū)，睿住住工綠建科技產(chǎn)業(yè)園的一個(gè)工廠內(nèi)，工人們正在有條不紊地進(jìn)行PC構(gòu)件疊合板的生產(chǎn)，從臺(tái)車打磨到最后的養(yǎng)護(hù)，一共有12道工序，流水線約10分鐘就可以出來(lái)一個(gè)臺(tái)車。工廠的一角陳列著該公司的最新產(chǎn)品——MiC集成空間（模塊化集成建筑），這種長(zhǎng)方體形狀的混凝土盒子內(nèi)部采用裝配式裝修的方式，從設(shè)計(jì)、到主體結(jié)構(gòu)生產(chǎn)、到內(nèi)部裝修、到吊裝成品落地，僅用了15天時(shí)間，且90%的工序是在工廠“生產(chǎn)”的，目前已能滿足40層以上高層建筑的建設(shè)需求。

據(jù)了解，MiC是目前預(yù)制率、工業(yè)化最高的建筑形式，可以實(shí)現(xiàn)“像造汽車一樣造房子”，推動(dòng)建筑行業(yè)從手工時(shí)代進(jìn)入工業(yè)制造時(shí)代。

睿住住工是美的置業(yè)旗下睿住建筑科技的產(chǎn)業(yè)品牌，主打綠色裝配。睿住建筑科技總經(jīng)理林冬娜對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，美的置業(yè)是2018年進(jìn)入裝配式建筑行業(yè)的，希望開(kāi)辟一條與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)有較強(qiáng)相關(guān)性的賽道，解決建筑工業(yè)化發(fā)展中的碎片化問(wèn)題。2022年，全國(guó)建筑業(yè)總產(chǎn)值約31萬(wàn)億元，她認(rèn)為內(nèi)裝的整個(gè)賽道能夠占接近一半的比例，而相關(guān)的頭部企業(yè)還沒(méi)有跑出來(lái)。“我們相信這會(huì)是非常寬廣的賽道，值得去拼搏?！?/p>

預(yù)制式房子 “樂(lè)高式”搭建

MiC的預(yù)制單元可以是一個(gè)廚房、一個(gè)衛(wèi)生間、一個(gè)房間，甚至從外框結(jié)構(gòu)到內(nèi)部裝修整體都在工廠完成，之后運(yùn)輸至現(xiàn)場(chǎng)采用搭積木的方式進(jìn)行拼裝。因此，睿住建筑科技將其形容為“預(yù)制式房子 樂(lè)高式搭建”。

據(jù)睿住建筑科技MiC首席專家熊士驍介紹，MiC將每一棟建筑拆解為一個(gè)個(gè)“盒子箱體”，從主體結(jié)構(gòu)、外圍護(hù)、設(shè)備與管線到內(nèi)部裝修，超過(guò)90%的施工作業(yè)，均在工廠完成，然后運(yùn)輸至工地現(xiàn)場(chǎng)直接吊裝。這種建造方式就像生產(chǎn)汽車一樣，每個(gè)MiC的“盒子箱體”相當(dāng)于“汽車零部件”，通過(guò)智能化生產(chǎn)、精細(xì)化拼裝，完成整棟建筑的建設(shè)，完全顛覆了傳統(tǒng)現(xiàn)澆模式，減少了超90%的現(xiàn)場(chǎng)施工工序，大大降低對(duì)周邊環(huán)境的影響。

按照該公司的測(cè)算，MiC可使工期減少50%，現(xiàn)場(chǎng)用工量減少60%，建筑廢棄物減少75%，碳排放降低30%，能耗減少30%，材料損耗減少25%。這一技術(shù)可廣泛應(yīng)用于永久性建筑，覆蓋商品住宅、安置房、公寓、酒店、學(xué)校、醫(yī)院等多種建筑場(chǎng)景。

例如，睿住建筑科技為佛山南海美的置業(yè)廣場(chǎng)的公寓供應(yīng)了近650套整體衛(wèi)浴產(chǎn)品，2個(gè)工人4小時(shí)就可以完成一套整體衛(wèi)浴的安裝，且即裝即用。

雖然具備多項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)，但MiC也面臨著沒(méi)有單獨(dú)標(biāo)準(zhǔn)體系、造價(jià)高的推廣難題。林冬娜表示，就內(nèi)地而言，傳統(tǒng)裝配式建筑的標(biāo)準(zhǔn)體系已經(jīng)很成熟，而MiC的標(biāo)準(zhǔn)體系還在研討中，此前只有深圳的一個(gè)項(xiàng)目使用了MiC，而且是屬于專家論證型、特事特批的項(xiàng)目。所以在標(biāo)準(zhǔn)體系上，MiC模塊的落地還需要一段時(shí)間。另一方面，由于適用于高層建筑的MiC模具的開(kāi)發(fā)成本高，因此其造價(jià)比傳統(tǒng)的建造模式大概要高出三四成。

基于這些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，林冬娜認(rèn)為，目前MiC更適合澳門、香港、新加坡等資源與勞動(dòng)力比較匱乏的地區(qū)使用。2022年，睿住建筑科技順利通過(guò)香港體系認(rèn)證，取得“混凝土生產(chǎn)和供應(yīng)質(zhì)量規(guī)范”（QSPSC） 證書、香港ISO認(rèn)證，標(biāo)志著其預(yù)制構(gòu)件和MiC產(chǎn)品擁有了正式向香港市場(chǎng)供應(yīng)的資質(zhì)。2023年初，該公司成功中標(biāo)香港將軍澳過(guò)渡性房屋項(xiàng)目，為其供應(yīng)預(yù)制構(gòu)件產(chǎn)品，同時(shí)也在珠海橫琴設(shè)立了公司，與當(dāng)?shù)卣拈T企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)接洽。

林冬娜表示，港澳地區(qū)的MiC業(yè)務(wù)是睿住建筑科技的一個(gè)重點(diǎn)業(yè)務(wù)板塊，既有助于升級(jí)技術(shù)產(chǎn)品、貢獻(xiàn)毛高利率，也是對(duì)世界展示的很好窗口。據(jù)了解，香港北部都會(huì)區(qū)規(guī)劃建設(shè)90多萬(wàn)個(gè)住宅單位，其中有15萬(wàn)套是政府主導(dǎo)、采用MiC技術(shù)的安居房，而香港本地的供應(yīng)鏈無(wú)法滿足這么大規(guī)模的訂單需求。因此，對(duì)于睿住建筑科技而言，未來(lái)10年都會(huì)是一個(gè)機(jī)遇期。

據(jù)其透露，目前該公司還在同時(shí)拓展MiC的外貿(mào)業(yè)務(wù)，未來(lái)希望內(nèi)地、港澳和外貿(mào)的業(yè)務(wù)各占一半比例。

房企的“新賽道”

睿住建筑科技MiC集成空間展廳。

采用裝配式技術(shù)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的開(kāi)發(fā)商不少，但將其視為一條發(fā)展賽道的房企卻不多。

美的置業(yè)的一位管理層表示，2018年公司開(kāi)始布局裝配式建筑產(chǎn)業(yè)，一方面是基于未來(lái)住房需求量會(huì)下行的判斷，從這兩年來(lái)看，地產(chǎn)行業(yè)總量的回歸已經(jīng)成為了事實(shí)。另一方面，生產(chǎn)技術(shù)的變革也是大勢(shì)所趨，未來(lái)建造房屋的將是產(chǎn)業(yè)工人，在行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的背景下，裝配式建筑的市場(chǎng)空間是不可估量的。雖然這條路可能會(huì)比較漫長(zhǎng)，但美的置業(yè)選擇成為先行者。

林冬娜也認(rèn)為，建筑行業(yè)的傳統(tǒng)工法未來(lái)將被裝配式所取代，“意味著這條賽道的寬度很大，而且裝配式既適用于增量市場(chǎng)也適用于存量市場(chǎng)，所以未來(lái)它的長(zhǎng)度也非常的長(zhǎng)?！?/p>

根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，全國(guó)新建裝配式建筑面積從2015年的0.73億平方米增長(zhǎng)至2021年的7.4億平方米，年均復(fù)合增速高達(dá)47.11%。《“十四五”建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提到，2025年裝配式建筑占新建建筑的比例將達(dá)到30%以上。有機(jī)構(gòu)表示，假設(shè)2025年裝配式建筑占新建建筑的比例為35%，那么當(dāng)年的新建裝配式面積將達(dá)到11.44億平方米。

如此廣闊的市場(chǎng)尚未跑出一家龍頭企業(yè)。2022年，遠(yuǎn)大住工、筑友智造的收入分別為22.3億元、15.7億港元，睿住建筑科技的確認(rèn)銷售收入超過(guò)7億元，新增合同金額超8億元。在林冬娜看來(lái)，頭部企業(yè)一年僅二十幾億元的營(yíng)收，意味著行業(yè)仍有非常大的空間，“無(wú)論是想象空間還是發(fā)展空間，這也是為什么我們認(rèn)為可以把它作為一條重要的賽道來(lái)發(fā)展?！?/p>

為了解決建筑工業(yè)化發(fā)展中的碎片化問(wèn)題，睿住建筑科技提出了產(chǎn)業(yè)鏈一體化的發(fā)展目標(biāo)，提供包含“咨詢、研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、 銷售、施工、運(yùn)維”的全鏈條服務(wù)。

雖然背靠美的置業(yè)，但睿住建筑科技選擇的是市場(chǎng)化發(fā)展道路，2022年，其第三方業(yè)務(wù)占比89%?；浉郯拇鬄硡^(qū)是該公司的戰(zhàn)略重心，4個(gè)生產(chǎn)基地有3個(gè)位于大灣區(qū)，近兩年的預(yù)制構(gòu)件出貨量也在大灣區(qū)位居前列?！拔覀兏⒅厣罡呗?，無(wú)論是客戶的深耕還是區(qū)域的深耕。”林冬娜表示，相較四處撒網(wǎng)，深耕大灣區(qū)可以讓公司在技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)、成本把控和服務(wù)等方面更具優(yōu)勢(shì)。

2023年是睿住建筑科技的轉(zhuǎn)型發(fā)展期，重心是MiC新業(yè)務(wù)的外拓和業(yè)務(wù)占比的提升，以及整體毛利率、凈利率的上升。該公司希望通過(guò)今年的轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)未來(lái)幾年的快速增長(zhǎng)，具體目標(biāo)是在未來(lái)三至五年，實(shí)現(xiàn)每年30%至50%的復(fù)合增長(zhǎng)。